任意売却とは住宅ローンが破綻、不動産が競売になった場合などに競売になるよりもお得な方法で売却する事です

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住宅金融公庫が平成17年4月に発行した任意売却のパンフレットを転載します

このパンフレットは、住宅金融公庫・保証協会の抵当権設定がされた物件の売買において行っていただく手続きや、住宅金融公庫・保証協会が抵当権抹消の可否を判断する際に必要となる書類を、手続きに沿ってあらかじめお示しするものです。
仲介業者の方はもちろんおこと、債務者や所有者の方におかれましても、趣旨及び内容を十分ご理解いただいた上で手続きをお願いします。
なお、以下の手続き等が行われない場合、売却及び抵当権抹消に応じることができず仲介が不成立になることがありますので、ご留意ください。

任意売却手続きに入る前、債務者や所有者の方又は代理人等から「任意売却に関する申出書」を住宅金融公庫・保証協会にご提出いただきます。
なお、任意売却仲介業者の選定にあたっては、いずれの方式を選出されても仲介業者選定後の任意売却手続きは基本的に同じです。

価格査定書の作成は、物件調査により明らかになった事項等の「根拠」に基づき仲介業者の方に行っていただきます。なお、価格査定書に記載された取引事例採用の理由、各格差率等の判定根拠等について、対象物件等の物件調査が行われているという前提で具体的にお伺いすることもありますのでご留意願います。
土地価格については、住宅金融公庫・保証協会は地下公示価格や相続税又は固定資産税の路線価も確認資料としていますので、比較事例と公的指標とのバランス等についてもご注意ください。（仲介業者の皆様が把握している市場価格と公的指標とが乖離している場合はその理由も合わせてご説明いただくことがあります。）

依頼された任意売却仲介業者選定方法が「売出価格申出方式」の場合

住宅金融公庫・保証協会と仲介業者の間で次の手続きを行います。 住宅金融公庫・保証協会は、債務者や所有者の方から売出価格申出方式による仲介業者選定の依頼を受けた場合、「任意売却物件情報」を仲介業者にFAXします。 FAXを受領した仲介業者は、任意売却仲介を希望する場合、「任意売却物件情報」に記載された期限までに「売却仲介希望申請書」に必要事項を記載の上、住宅金融公庫・保証協会宛にFAXしてください。 住宅金融公庫・保証協会は、期日までに最も高い額（複数業者が同額の提示をした場合は、再申出による最も高い額）を提示した業者に対し、回答期限後３営業日以内に「売却仲介手続依頼書」により連絡しますので、連絡を受けた業者は、連絡後原則として２週間以内に以下に定める必要書類を住宅金融公庫・保証協会へ提出し協議を行います。 住宅金融公庫・保証協会が、提出された書類をもとに売出価格を審査した結果、次順位の申出業者に変更させていただく場合がありますのでご了承ください。

依頼された仲介業者選定方法が「売出価格申出方式」以外の場合

任意売却仲介業者は、売出前に次に定める必要書類を提出し、住宅金融公庫・保証協会と売出価格の協議を行います。 「高め売出し」と「広範な買手探索」が住宅金融公庫・保証協会における任意売却手続きの基本であり、仲介業者の皆様が査定された価格が売出価格として妥当な価格であるか等について確認させていただきます。 なお、住宅金融公庫・保証協会が確認していない価格での売出価格により購入希望者を見つけられた場合は、債権者として売却及び抵当権抹消に応諾できない場合がありますのでご留意願います。

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