一般的に住宅ローンを利用する場合、購入する不動産に担保として抵当権がつけられます。
これは将来、債務者が住宅ローンを支払えない状況になった時、債権者は対象の不動産を売却等で処分することで債権を回収するためです。
期限の利益を喪失し一括弁済を請求されても住宅ローンの残金を支払えない場合、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけて債権回収するための申立を裁判所にすることになります。
この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。
その後、債権者、債務者に対して不動産競売開始決定が通知されることになります。
この他にも、税金などの公租公課を滞納している場合にも、所有している不動産が差押られる場合がありますので、住宅ローンだけに気をとられて税金が未納になるような事がないようにしましょう。
差押登記、不動産競売開始決定されると、売却価額を決定するための現況調査や配当要求終期の公告などの過程を経て、数ヶ月後に競売が開始されることになります。
配当要求終期が公告されると、落札目的の不動産会社や任意売却を仲介する不動産会社からのダイレクトメールが投函されるようになります。
（配当要求終期とは、担保権者および他の債権を有する債権者に、それぞれの債権額を裁判所に提出する期日）
また持主が居住中の物件は内部の状況を把握できないため、物件内部の状態・持主の人柄を調べるために不動産会社が近所に聞き込みをする場合もあります。
競売が開始され落札されれば、落札者の申立により立ち退きを迫られることになります。
もちろん引越し代などは自分で負担しなければなりません。
任意売却は原則として開札期日の前日まで可能となっていますが、債権者への交渉から不動産の販売完了までの時間を考えると、やはり相当前の段階で任意売却に踏み切る方が得策といえます。
債権者も入札・開札期日と近づくほど、任意売却に応じないで競売でそのまま処理してしまう可能性が高くなるでしょう。
