任意売却とは住宅ローンが破綻、不動産が競売になった場合などに競売になるよりもお得な方法で売却する事です

神奈川県にお住まいのＴ.Ｋさんからのご依頼

閉店間際に慌てて来社されたＴ.Ｋさん御夫婦。
聞けばＴ.Ｋさんがマンションの住宅ローンを滞納していることを奥様に秘密にしており、債権者からの差押予告通知書を見つけた奥様が驚いて当社まで相談に来たと言うのです。

翌日の朝一番にＴ.Ｋさん所有のマンションの不動産登記簿謄本を取得したところ、担保権者と管轄の役所から差押されている状況でした。
固定資産税も未納だったため市役所の収税課からも差押されてしまったようです。

翌々日、Ｔ.Ｋさんの自宅を訪問し関係書類を調査したところ、１ヵ月後には競売の期間入札が開始されることが判明しました。
その日のうちに債権者に任意売却の申し入れをしましたが時間的に難しいとなかなか応じてくれません。
なんとか債権者を説得したところ、競売の開札前日までに売却基準価額の全額弁済することを条件に、競売を取下げて任意売却に応じてもらえるとの譲歩を引き出すことに成功しました。

しかし開札期日の前日までに全額弁済ということは、１ヶ月の間に買主を見つけた上で決済まで完了しなくてはなりません。
必死に営業活動をする中、Ｔ.Ｋさんが所有するマンションと同じエリアにある当社が取扱っていたマンションに問い合わせてきたお客様がいました。
ワラにもすがる思いで、そのお客様にＴ.Ｋさんのマンションを紹介したところ、大変気に入って頂き、契約することが出来ました。

その後は開札期日の10日前に決済日の決定、開札期日の2日前に決済という過密スケジュールとなりましたが、無事に債権者との約束どおり開札期日の前日までに売却基準価額の全額弁済を達成しました。
また市役所からの差押についても、売却代金の中から滞納分を確保し納付することで差押の取り下げにも成功しました。

残債については物件の質が良く高額で売却出来た為ほぼ完済することができ、月々の返済額は少ない上、返済期間も短くなりました。
売却代金から引越し費用も捻出することができたのでＴ.Ｋさんも無事に引越しされ、物件の引渡しもスムーズに行われました。

Ｔ.Ｋさんの事例は任意売却までの猶予が１ヶ月という本来であれば非常に難しい事例でしたが、物件の状態が良好であったこと、同じエリアで物件を探していたお客様が偶然いたこと等の幸運が重なり、無事に任意売却することができた極めて特殊なケースでした。

東京都にお住まいのＩ.Ｙさんからのご依頼

Ｉ.Ｙさんは当社へ依頼された時点で、住宅ローンを既に２ヶ月滞納している状態でした。
売却をするために大手不動産２社に査定依頼をしたところ、２社ともに1800万円〜1900万円あたりが売却可能な価格と査定されました。
このときＩ.Ｙさんは住宅金融公庫（現:住宅金融支援機構）はじめ４つの債権者から合計で約3500万円の住宅ローンが残っていました。
査定された価格で自宅を売却しても1600万円〜1700万円が売却後も残債として残ることになります。
査定依頼をした大手不動産会社に売却を依頼したところ、1社には断られ、1社は2500万円で販売するなら売却活動を請け負うと返事をされたそうです。
約1900万円と査定したのに2500万円でなら売却するということは、つまり2500万円で売却できなければ自社の利益にならず、それ以下の価格で販売する場合は断りたいということです。
結局Ｉ.Ｙさんは大手不動産会社２社での売却を諦め、インターネットで調べた当社へ相談に来られました。
現在は当社とＩ.Ｙさんとで専任媒介契約を結び、４つの債権者と順調に交渉中です。

神奈川県にお住まいのＳ.Ｋさんからのご依頼

Ｓ.Ｋさんは様々な要因から収入が減少したため、住宅ローンはなんとか支払っていたのですが、数ヶ月前から滞納するようになりました。
その上、地方税を３年前から滞納していたため、監督する市がＳ.Ｋさん所有の自宅を差押えるという事態になりました。

あわてて当社へご相談に来られたのですが、任意売却するにも差押しているのが役所であるため、いくら交渉しようにも滞納している税金を全額納めなければ差押を解除してもらえません。
また差押が登記されている状態では、住宅ローンの債権者と交渉が成功しても売却することが出来ません。

そこで当社は任意売却後の売却代金の中から滞納している税金の返済分を捻出してもらえるように、住宅金融公庫（現:住宅金融支援機構）をはじめとする債権者に交渉をしました。
幸い債権者には柔軟に対応して頂いたため、税金分を捻出してもらうことができ、市からの差押を解除後にＳ.Ｋさんの自宅を任意売却することが出来ました。

ただ債権者によって、税金の滞納分などを売却代金から支払う事について難色を示す場合もあります。
売却代金の中から税金などを捻出すれば、その分だけ回収額が減少するわけですから当然ともいえます。
Ｓ.Ｋさんのケースでは円満に解決することが出来ましたが、同じように税金滞納の問題で債権者との交渉が非常に難航している事例もあります。
税金、住宅ローンどちらか一方でも滞納しそう、もしくは滞納してしまったら、すぐに相談されたほうが良いでしょう。

千葉県にマンションを所有しているＴ.Ｕさんのご依頼

Ｔ.Ｕさんのケースは少し特殊です。
Ｔ.Ｕさんのご両親が千葉県にあるマンションを所有していたのですが、ご両親が他界されマンションはＴ.Ｕさんへと相続されました。
この時点ではマンションの住宅ローンは完済されていなかったため相続後にも支払い続ける必要があったのですが、Ｔ.Ｕさんはローンが残っていることを把握せずに相続してしまったため、約４年の間ローンの返済をしていませんでした。
債権者が競売申立の差押登記をしたため、初めて住宅ローンの返済が残っていたことを知り、当社へ相談に来られました。
マンションには債権者からの差押登記、そして期限は切れていましたが10年間の買戻特約が登記されていたため通常ですと売却には困難な物件でした。しかし幸いなことにマンションは売却代金のみでローンが完済できる優良物件であったため、債権者との交渉もスムーズに進み任意売却することができました。
競売申立の差押登記がなければ任意売却ではなく通常の不動産売買でも取引できた優良物件ということで、非常にまれなケースと言えます。