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事例1:幸運にも1ヶ月以内に任意売却を成功させたケース

<神奈川県にお住まいのT.Kさんからのご依頼>

ローンの滞納を秘密にしていたために・・・
閉店間際に慌てて来社されたT.Kさん御夫婦。
聞けばT.Kさんがマンションの住宅ローンを滞納していることを奥様に秘密にしており、債権者からの差押予告通知書を見つけた奥様が驚いて当社まで相談に来たと言うのです。
翌日の朝一番にT.Kさん所有のマンションの不動産登記簿謄本を取得し権利関係について調査をしました。
担保権者と管轄の役所から差押されている状況でした。
固定資産税も未納だったため市役所の収税課からも差押されてしまったようです。

1ヶ月以内に任意売却を成立させないと!
翌々日、T.Kさんの自宅を訪問し関係書類を調査したところ、1ヵ月後には競売の期間入札が開始されることが判明しました。
その日のうちに債権者に任意売却の申し入れをしましたが時間的に難しいとなかなか応じてくれません。
なんとか債権者を説得したところ、競売の開札前日までに売却基準価額の全額弁済することを条件に、競売を取下げて任意売却に応じてもらえるとの譲歩を引き出すことに成功しました。

しかし開札期日の前日までに全額弁済ということは、1ヶ月の間に買主を見つけた上で決済まで完了しなくてはなりません。
必死に営業活動をする中、T.Kさんが所有するマンションと同じエリアにある当社が取扱っていたマンションに問い合わせてきたお客様がいました。
タイミングよくそのお客様にT.Kさんのマンションを紹介したところ、大変気に入って頂き、契約することが出来ました。

間一髪の任意売却成功
その後は開札期日の10日前に決済日の決定、開札期日の2日前に決済という過密スケジュールとなりましたが、無事に債権者との約束どおり開札期日の前日までに売却基準価額の全額弁済を達成しました。
また市役所からの差押についても、売却代金の中から滞納分を確保し納付することで差押の取り下げにも成功しました。

残債については物件の質が良く高額で売却出来た為ほぼ完済でき、月々の返済額は少ない上、返済期間も短くなりました。
売却代金から引越し費用も捻出することができたのでT.Kさんも無事に引越しされ、物件の引渡しもスムーズに行われました。

T.Kさんの事例は任意売却までの猶予が1ヶ月という本来であれば非常に難しい事例でしたが、物件の状態が良好であったこと、同じエリアで物件を探していたお客様が偶然いたこと等の幸運が重なり、無事に任意売却することができたケースでした。

事例2:不動産会社での売却が難しいケース

<東京都にお住まいのI.Yさんからのご依頼>

不動産会社の査定価格は残債総額の半分にしかならず・・・
I.Yさんは当社へ依頼された時点で、住宅ローンを既に2ヶ月滞納している状態でした。
売却をするために大手不動産2社に査定依頼をしたところ、1800万円〜1900万円あたりが売却可能な価格と査定されました。
このときI.Yさんは住宅金融支援機構をはじめ4つの債権者から合計で約3500万円の住宅ローンが残っていました。
査定された価格で自宅を売却しても1600万円〜1700万円が売却後も残債として残ることになります。

当社で専任媒介を結び、無事に任意売却できました。
査定依頼をした大手不動産会社に売却を依頼したところ、1社には断られ、1社は3500万円で販売するなら売却活動を請け負うと返事をされたそうです。
約1900万円と査定したのに3500万円でなら売却する真意は、残債が完済できない場合は、売却できないからとの判断でした。
それ以下の価格で販売する場合は断りたいということです。
結局I.Yさんは大手不動産会社2社での売却を諦め、インターネットで調べた当社へ相談に来られました。
現在は当社とI.Yさんとで専任媒介契約を結び、無事に任意売却できました。

事例3:市役所に自宅を差押えられたケース

<神奈川県にお住まいのS.Kさんからのご依頼>

差押えられた状態では売却できない!
S.Kさんは収入が減少したため、住宅ローンを数ヶ月前から滞納するようになりました。
地方税を3年前から滞納していたため、市がS.Kさん所有の自宅を差押えるという事態になりました。

あわてて当社へご相談に来られたのですが、任意売却するにも差押しているのが役所であるため、いくら交渉しようにも滞納している税金を全額納めなければ差押を解除してもらえません。
また差押が登記されている状態では、債権者と交渉が成功しても売却することが出来ません。

売却代金から税金の返済分を捻出できるよう交渉
そこで当社は任意売却後の売却代金の中から滞納している税金の返済分を捻出してもらえるように、各債権者に交渉をしました。
幸い債権者には柔軟に対応して頂いたため、税金分を捻出してもらうことができ、市からの差押を解除後にS.Kさんの自宅を任意売却することが出来ました。

税金滞納の場合、債権者との交渉が難航することも
ただ債権者によって、税金の滞納分などを支払う事に難色を示す場合もあります。
売却代金の中から税金などを捻出すれば、その分だけ回収額が減少するので当然ともいえます。
S.Kさんのケースでは円満に解決することが出来ましたが、税金滞納の問題で債権者との交渉が難航する事例もあります。
税金、住宅ローンどちらか一方でも滞納しそう、もしくは滞納してしまったら、すぐに相談されたほうが良いでしょう。

事例4:相続したマンションのローンの残債に気づかなかったケース

<千葉県にマンションを所有しているT.Uさんのご依頼>

残ローンを知らずに相続
T.Uさんのケースは少し特殊です。
T.Uさんのご両親が千葉県にあるマンションを所有。ご両親が他界されマンションはT.Uさんへと相続されました。
この時点ではマンションの住宅ローンは完済されていなかったため相続後にも支払い続ける必要があったのですが、T.Uさんはローンが残っていることを把握せずに相続してしまったため、半年、ローンの返済をしませんでした。
債権者が競売申立の差押登記をしたため、初めて住宅ローンの返済が残っていたことを知り、当社へ相談に来られました。

優良物件であったため救われる
マンションには債権者からの差押登記、売却は困難な物件でした。しかし幸いなことにマンションは売却代金のみでローンが完済できる優良物件であったため、債権者との交渉もスムーズに進み任意売却することができました。